전세사기 예방 및 피해 지원방안 (보증보험 전세가율 조정 등)

 

 

오는 5월부터 선 순위 채권이 없을 경우 주택가격의 100%까지 허용되었던 전세금 반환보증 비율이 90%까지 하향 조정된

다. 이는 집값과 동일한 가격에 전세입자를 들이는 무자본 갭투자 방식으로 수천채까지 보유한 빌라왕 사건을 계기로 보증

금을 떼어먹어 세입자의 삶을 망가뜨리는 사례가 추가로 생기는 것을 방지하기 위함이다. 뿐만 아니라, 전세사기 행위에 동

조한 공인중개사를 대대적으로 조사하여 한 번이라도 적발되면 자격을 박탈하는 원스트라이크 아웃제를 도입한다.

 

 

 

1. 전세사기 예방 및 피해 지원방안

 

사례		문제점	대응방안
1	전세사기 공모
		사전 모의 단계 관리, 수사, 단속에 어려움	① 전세사기 의심거래 기획조사 ② 위험 매물 사전 모니터링
2	무자본 갭투자, 동시진행
		① 중개사 역할 미흡 - 위험 축소 및 은폐 ② 위험계약 체결 - 시세 정보 부족 - 임대인 정보 부족 ③ 명의 이전 - 임차인 인지 불가 ④ 선순위 근저당	① 중개사 책임 강화 - 임대인 신용정보 확인 - 이력 확대 공개, 관리 ② 계약 전 정보 확대 - 시세, 세금 체납 - 임대인 보증사고 이력 ③ 전세사기 방지 특약 - 선순위 담보대출 방지 - 매매계약 임차인 고지
3	전세사기로 피해 발생
		① 시세 부풀리기 ② 위험 매물 보증 - 전세가율 100% - 전세사기 수단 악용 ③ 절차 지연, 미비 ④ 보증금 손실	① 보증제도 악용 방지 - 전세가율 하향 (90%) - 감평법인 제한 - 감정가 후순위 인정 ② 절차 마련, 간소화 ③ 전세피해 지원센터 - 대출, 주거, 법률 지원

 

 

 

https://bestwish.tistory.com/138

전세사기 피해 방지방안의 모든 것

 

2. 전세사기 예방을 위한 대책

 

 

국토교통부_연도별_보증사고액_현황

 

 

(1) 전세가율 조정

 

 

① 전세가율 90%로 하향 조정

 

 

100% 매매가 전세가를 활용해 무자본 갭투자가 가능했고, 이로 인해 수십 채, 수백 채를 보유하고 집값 하락으로 깡통전세

가 되어 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 못하는 일명 빌라왕 사건이 터지면서 시세에 90% 이상은 원천적으로 보험 가

입을 막는 것이다. 

 

실제로 보증보험에 가입한 24만명 중 25%는 전세가율 90%를 초과한다. 이는 4명 중 1명은 집값이 하락하면 깡통전세가

된다는 의미다. 이에 임대인과 임차인이 계약을 했더라도 보험 가입이 취소되면 게약이 자동 해지되도록 바뀐다. 이 경우

계약금과 보증금은 반환해야 한다.

 

이러한 조정안은 주택도시보증공사(HUG) 뿐만 아니라 HF(주택금융공사), SGI(서울보증보험)에도 동일하게 적용한다. 따

라서, 10억인 집 값의 경우 전세금이 9억 이하여야만 보증보험에 가입할 수 있게 되는 것이다. 전세가율 90% 기준은 신규

전세계약에 대해 5월 1일부터 적용되며, 보증보험에 이미 가입해 보증을 새로 갱신해야 하는 세입자는 올 12월말까지

100% 기준을 적용받을 수 있다. 

 

 

② 서민임차료 보증료 할인 및 보증배수상향

 

이러한 전세가율 기준을 충족한 건전한 전세계약에 대해서는 보증이 충분하게 이루어지도록 서민임차료 보증료 할인을 확

대하고, HUG의 자본금 출자 및 보증배수상향 등 보증기반을 확충하는 작업 역시 검토될 예정이다. 거론되고 있는 방안으

로는 보증료 할인을 연소득 4천만원 이하에서 5천만원 이하로 확대하고 할인폭을 50%에서 60%로 확대하는 것이다.

 

 

 

(2) 안심전세 앱 출시

 

정부는 안심전세 앱을 출시하여 신축 빌라 등 시세와 보증금 미반환 전력이 있는 악성 임대인의 명단, 집주인의 세금 체ㅇ납 이력 등 각종 정보를 제공할 예정이다. 앱에서 빌라 등 전세 계약과 관련된 정보를 입력하면 정확한 시세와 전세가율은 물론 적정 전세값도 제시받을 수 있다. 

 

더불어, 전세 사기 피해자의 저리대출 보증금 요건은 기존 2억에서 3억원으로 상향한다. 가구당 대출액은 1억 6천만원에서

2억 4천만원으로 상향한다.

 

 

(3) 수도권 공공임대 추가 확보

 

수도권 공공임대 500호를 추가로 확보해 피해자의 빠른 입주를 도모한다. 전세 사기에도 불구하고 대항력을 유지하기 위

해 기존 집에 살아야 하는 세입자는 1% ~ 2% 수준의 저리 대출을 대환할 수 있게 한다. 뿐만 아니라 계약을 체결하고 보증

금이 안전하게 보호될 수 있도록 은행 주택담보대출 심사 시 확정일자를 확인 후 대출을 진행하는 사업을 확대한다. 더불어

최근 3년간 전세 사기 의심 거래에 대해 집중 조사 및 특별 단속을 6개월 연장한다.

 

 

(4) 원스트라이크 아웃제도 도입

 

일부 공인중개사와 감정평가사가 조직적으로 전세 사기에 가담한 것이 드러난 만큼 처벌이 강화된다. 현행 제도 상 공인중

개사는 직무 위반으로 징역형을 선고받을 때만 자격이 취소된다. 그러나 앞으로는 집행유예를 받아도 자격이 취소되도록

원스트라이크 아웃제도를 도입한다. 감정평가사 역시 전세사기에 가담해 집값을 부풀리는 사례가 적발됨에 따라 집행유예

등 금고형을 2회 받아야 자격이 취소되던 규정을 강화하여 1회 금고형을 받아도 자격이 취소되도록 했다.

 

또한 중개사는 임대인의 세금 및 이자 체납 등의 신용정보와 주택의 선순위 권리관계, 전입세대 열람을 해야 한다. 세입자

에게 거래대상 주택에 대한 정보를 제공하겠다는 것이다. 세입자에게 전세가율과 전세보증에 대한 안내를 의무적으로 해

야한다. 또, 중개보조원 수를 중개사 1인당 3인까지로 제한한다. 중개보조원을 많이 두면 둘수록 그들의 수당을 확보하기

위해 과열 경쟁을 하면서 전세사기로 이어질 가능성이 높다고 본 것이다. 이는 실질적으로 공인중개사와 감정평가사의 의

무와 책임을 강화한다는 취지다.

 

이들의 임차인에 대한 정보 공유가 미흡하거나 설명이 없을 경우 과태료 500만원 이하가 부과되며, 임차인은 안심전세 앱

을 통해 중개사 영업 정지 이력이나 휴업기간 등의 정보를 확인할 수 있게 된다.

 

 

(5) 신축빌라 시세 부풀리기 차단

 

매매이력이 없는 신축빌라의 시세 부풀리기를 막기 위해 공시가격과 실거래 가격이 없는 경우에만 감정평가를 허용하고,

협회에서 추천한 법인의 감정가격만 인정한다. 전세사기 의심사례 전수조사를 통해 사기에 가담한 것이 확인된 감정사는

추천 대상에서 제외한다. 

 

 

(6) 임대보증 의무가입 강화

 

임대인 보증보험 의무가입 시점을 임대차 계약 이후에서 이전으로 앞당김으로 임차인이 거주하는 주택은 보증을 가입해야

지만 등록이 허용하도록 바꾼다. 공실인 경우 등록 후 가입을 허용하고 미가입 시 임차인에 알려 계약을 해지하고 위약금을

지불하게 한다. 또 보증을 미가입해 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가등록을 제한한다.